御唐上院項目前期物業服務

澄清文件

*、招標文件第*章 服務要求：

*、服務范圍及內容

本次項目采購御唐上院項目前期物業服務，服務等級為*級，服務內容物業共用部位的維修、養護；物業共用設施設備的日常運行管理、檢修、維護和保養；物業共用部位、公共道路等公共區域的衛生保潔，指定地點的生活垃圾收集、清理、清運及雨、污水公共管道的定期檢查；公共區域內的綠化養護；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；裝飾裝修管理服務；物業檔案資料管理；法律法規規定的其他內容。

項目用地面積*****.**平方米。建筑面積 *****.**平方米，其中住宅 ***** 平方米、配套公建***平方米、地下面積*****.**平方米。配套商業***平方米。總戶數***戶。

*、服務周期

物業服務合同簽訂之日至業主委員會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。

*、主要管理崗及各服務崗位人員服務要求及服務標準

*.擬派項目負責人要求

擬派本項目的項目經理本科（含）以上學歷，曾獲得全國注冊物業管理師證書，中級（含）以上職稱，具備*年（含）以上住宅類物業（累計管理物業面積不少于**萬平米，物業面積是指物業小區總建筑面積）項目經理任職經歷；有項目前期接管介入工作經驗；有豐富的職業閱歷和處理復雜問題的能力及社會關系。

*.擬派項目主要管理人員要求

擬派本項目的主要管理人員專科（含）以上學歷，中級（含）以上職稱，具備*年（含）以上住宅類物業（累計管理物業面積不少于**萬平米，物業面積是指物業小區總建筑面積）管理人員任職經歷。

*.各服務崗位人員服務要求及服務標準

綜合管理服務標準

*、服務中心：小區設置服務接待中心，配備充足的人員、崗位及現代化信息辦公處理設備。

*、項目負責人應經過系統的物業管理專業培訓，且有*年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，其他服務人員持證上崗，定期培訓，按崗位統*著裝并佩戴標識。

*、服務接待中心工作時間每日不少于**小時，其他時間有值班人員，公示**小時服務電話,受理業主和物業使用人的咨詢、投訴，處理物業服務合同范圍內的公共性事務，回復率***%、有效投訴處理率***%。

*、日常管理與服務：

（*）日常服務應符合國家相關法律法規的規定以及物業服務合同的約定；

（*）建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施；

（*）規范簽訂書面物業服務合同，公示物業服務內容、標準及物業服務費標準；

（*）實行**小時報修值班制度。急修**分鐘內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場，維修回訪率***%；

（*）在接到相關部門停水、停電、停氣等通知后，及時通知業主或物業使用人；

（*）對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、恢復原狀，對拒不改正的以書面形式報告有關部門，并通知業主委員會；

（*）按相關規定進行承接查驗工作；

（*）建立完善的檔案管理制度，運用信息化技術對物業竣工驗收資料、業主資料、房屋檔案、設備管理檔案、收費管理、日常管理檔案等進行管理；

（*）在管理服務區域內，建立運行完善的標識系統；

（**）每年至少*次采取入戶走訪或業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展服務工作調查，綜合覆蓋率**%以上，形成記錄并對存在的問題進行整改；

（**）按規定使用共用部位、共用設施設備專項維修資金，公布專項維修資金使用情況；

（**）按照共用部位和設施設備的維護周期和相關標準，編制維修、養護計劃，定期進行維修、養護，記入檔案，并向業主公示。

*、按照物業服務合同約定，規范收費。

*、實行酬金制的，每半年公布*次物業服務收支情況。

保潔服務標準

*、樓內公共區域：

（*）地面每天清潔*次，做到干凈整潔，無明顯塵土污跡、垃圾等，定時巡視，發現后續污跡及時清理；

（*）石材、瓷磚墻面*米以下每*月擦拭*次，*米以上每季度*次；涂料墻面、頂棚每*月除塵*次，發現蛛網、積塵及時清除；

（*）樓梯扶手、欄桿、窗臺每*天擦拭*次；

（*）共用門窗每*月擦拭*次，目視干凈；

（*）消防箱外表面、標識牌、開關面板等每月擦拭*次； 樓道燈每月擦拭*次；

（*）電梯轎廂、門每天擦拭*次、地面濕拖*次、操作面板每天消毒*次；

（*）單元門每*天擦拭*次。

*、樓外公共區域：

（*）硬化場地、主次干道每天清掃*次，干凈整潔；

（*）綠地每*天清理*次，做到干凈整潔，無明顯雜物、垃圾；

（*）對區域內主要道路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃，保持道路通行；

（*）室外標識、宣傳欄、信報箱、健身設施等每周清潔*次，目視整潔；

（*）路燈、景觀燈、景觀小品等每月清潔*次，目視整潔；

（*）垃圾清運日產日清，垃圾桶、果皮箱每天進行清潔，無滿溢現象，夏季每天進行消毒；

（*）水景、水系在開放期內應每天清理漂浮物，適時清理淤泥，定期對水體投入藥劑或進行其他處理，水質符合衛生規定。

*、建立消殺工作管理制度，蚊、蠅、蟑螂等孳生季應每月消殺*次，其他季節根據當地情況有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

公共秩序維護標準

*、主出入口設置值班崗亭，美觀整潔，設有專職公共秩序維護人員，具有較強的責任心、身體健康，并定期進行專業培訓。能熟練使用小區內設置的各類消防、物防、技防器械和設備；配備對講裝置或必要的防護器械。

*、協助公安等有關行政管理部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作，發生治安案件或者各類災害事故時，及時向公安和有關部門報告，并積極協助做好調查和救助工作。

*、主出入口**小時值勤，每天立崗時間不少于**小時，并有完善的值勤、出入登記、交接班等記錄。

*、按照規定路線和時間進行巡邏，每天不少于**次，重點時間、重點部位增加巡查頻次，做好巡查記錄。及時處置巡邏過程中的異常情況，對可疑人員進行詢問；發現火警或治安隱患、事故等及時處理，必要時報告有關部門。

*、物業管理區域內公共活動場所、健身娛樂設施等部位，設置安全警示標志。

*、交通規劃有序，設置完善的道路標線、限速、限高、禁鳴、減速等交通安全標志和設施。對機動車實施證、卡管理，引導機動車輛按規定路線行駛并在指定地點停放，停放有序；非機動車停放整齊。

*、管護好公共財物，包括消防器材及井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

*、對治安、公共衛生、電梯困人、水浸等突發事件有應急處理預案。

*、中央監控室**小時專人值守，并做好值班記錄；重要部位監控錄像保存不低于**天。

綠化景觀養護標準

*、建立綠化管理臺帳，編制月、季、年度綠化養護工作計劃，制定養護措施。

*、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果。

*、樹形符合自然特征，不影響車輛行人通行，發現死樹應在*周內清除，并適時補種。

*、造型植物及時修剪，每年不少于*次，保持枝葉緊密、圓整，輪廓清晰，新生枝葉不超過平齊線**厘米。

*、草坪生長整齊，覆蓋率高于**%，按時進行修剪。修剪后草坪高度*致，無漏剪。每年清除雜草*次以上，有效控制草坪觀感。

*、綠化產生的垃圾，重點區域，隨產隨清，其他區域，日產日清。

*、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，每年施肥不少于*次；對大型喬木、珍貴樹木懸掛標識牌。

*、組織防冷保暖，預防病蟲害，定期噴灑藥物，無明顯病蟲災害。

*、園林建筑和輔助設備完好，整潔無損，綠地設有愛護綠化的提示牌。

**、配備水景、水系的每年*-**月份適時啟用。

**、重大節日或慶典活動，在公共區域適當進行花木裝飾。

**、在水系、水景、小品等周邊設置必要的安全警示標志。

共用部位養護標準

*、維修養護制度完善，在工作場所公示工作標準及崗位責任制度，執行良好，有保養記錄、檢查記錄、維修記錄。

*、小區平面分布圖、單元、樓號等標識保持完好齊全、規范美觀，有缺損及時更換或修補。

*、樓梯扶手、門窗每*周巡查*次，保持樓內公共部位配件、門窗玻璃齊全，開閉靈活。

*、樓內地面、墻面、頂棚每*周巡查*次，*星破損及時修繕。

*、道路、場地、停車場每*天巡查*次，保持平整通暢，交通標志完好，發現損壞按規定修復。

*、安全標識，每天巡查*次，危及人身安全隱患處設置明顯標識，發現損壞及時修補。

*、圍墻、圍欄每*周巡查*次，保持完好，發現損壞按規定維修。

*、定期清理樓道內外及公共空間亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放。

*、室外招牌、廣告牌、霓虹燈等設施設備，監督安裝使用方遵守相關規定，保持外觀完好，整齊有序，字跡畫面出現缺損及時修補。

**、對私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時制止，拒不糾正的，報告有關部門。

**、空調室外機安裝位置統*，有條件的冷凝水集中排放。

**、共用部位的維修、更新、改造，質保期內的通知建設單位，超出質保期按相關政策法規及時通知業主委員會申請住宅專項維修資金。

共用設施設備維修養護標準

*、共用設施設備運行養護工作標準及崗位責任制明確，設備間和設備有統*標識，清楚齊全。

*、共用設施設備檔案健全完善，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

*、實行預防性周期維修養護，按年、季、月制定維修保養計劃，做到設備無積塵、無銹蝕、無持續跑冒滴漏、無失靈。

*、對重點設備突發故障有應急方案，**分鐘到達現場進行搶修，及時恢復運行。

*、供配電系統（未移交電網企業的）應符合下列規定：

（*）設備運行狀況應每*小時檢查*次，對主要運行參數進行檢查、記錄；具備無人值守條件的配電室每*小時檢查*次，用電高峰時期適當增加巡視次數；其他低壓配電室每*周巡查*次；

（*）高低壓配電柜、變壓器應每年檢修除塵*次，按要求對高低壓供配電設備、絕緣工具進行測試；

（*）配電室安全標志和安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇、鼠等小動物進入；無易燃、易爆、危險品及雜物存放，環境整潔。

*、路燈、樓道燈完好率不低于**%；接到業主或使用人報修后白天*小時內修復，夜間*個工作日內修復。

*、排水系統應符合下列規定：

（*）公共污水管道每*月檢查*次，視情況進行清理、疏通；

（*）雨水管道、化糞池等部位每*月檢查*次，視情況進行清理、疏通；

（*）污水提升泵每半年啟動*次、養護*次；

（*）雨、雪季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理、疏通。

*、避雷裝置每年檢查*次，及時修復銹蝕、變形、斷裂部位。

*、共用設施設備運行滿足設計要求，完好率在**%以上。

**、消防設施設備管理按照消防相關規定執行。

安全防范智能化系統維護標準

物業服務企業應根據小區已配置的安全防范設施，做好下列維護保養工作：

*、監控系統設施設備應**小時運轉正常；按設備使用說明書的要求對攝像、存儲設備進行檢修保養；設備出現故障，及時修復。

*、門禁系統每*周巡視、保養*次，保證系統工作正常；不需要更換配件的*般性故障*小時內修復。

*、監控控制系統主機每周巡查*次，檢查設備運行狀態；每周表面清潔*次；每季度內部除塵*次。

*、對講門口機每周檢查*次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔*次；每半年內部除塵*次。

*、紅外對射探測器每*月檢查*次固定狀況、探測范圍、防水狀況等；每*月表面清潔*次。

*、圖像采集設備：每周檢查*次畫面、錄像功能，顯示時間準確無誤；每*周表面清潔*次。

*、攝像機每季度檢查*次聚焦、紅外夜視、接線、電源、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔*次；每年防護罩內部除塵*次。

*、解碼器每半年檢查*次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每半年表面清潔*次。

*、云臺每季度檢查*次運轉、接線、電源，進行清晰度調校；每季度表面清潔*次；每半年轉動部位上潤滑油*次。

**、巡更點每周檢查*次外觀，每*周表面清潔*次，每日存儲巡更記錄。

**、每季度對安全監控智能化系統進行*次檢測和調試，提高可靠性。

**、制訂安全監控系統重大故障應急預案，保證故障狀態下安全管理可控。

*次供水管理服務標準

*、*次供水管網、供水設備設施**小時運行，保證供水壓力正常。

*、*次供水設施設備由符合規定的專人負責管理維護，每天巡視*次以上，并做好相關記錄。

*、對*次供水加壓設備運行實行預防性周期維修保養，設備無積塵、無銹蝕、無持續跑冒滴漏、無失靈，按時通風、除濕，維修保養有計劃、有記錄。

*、制訂停水應急方案，*次供水加壓設備突發故障及時進行搶修。

*、每半年對蓄水設施進行*次清洗消毒，每年對*次供水水質進行*次檢測化驗。

*、對生活水箱、水池進行必要的安全防護。

*、對供水管道進行保溫包覆，避免夏、秋季產生冷凝水。

*、操作人員持證上崗。

電梯運行管理標準

*、電梯維保由物業服務企業選聘有資質的專業電梯維保單位負責。

*、按規定實施電梯強制檢測。

*、建立健全完善的電梯檔案資料（購買合同、安裝調試合同、保修合同、安裝施工驗收報告、使用說明和隨機技術資料、電梯登記證、維保合同、維保記錄、巡檢記錄、修理記錄、年檢資料等）。

*、建立完善的電梯管理、安全運行、保養維護、巡視檢查、突發事件應急預案等管理規定。

*、根據相關規定和擁有電梯數量，設置相應人數的電梯安全管理員崗位。電梯安全管理員必須按規定持證上崗。

*、有顯著的乘梯須知、警示、提示標志。呼梯按鈕、層門、轎廂門、轎廂、電梯照明、通風、對講電話、攝像鏡頭等設施完好，功能正常。

*、電梯全天運行，監控室對講電話**小時有人值守。

*、電梯安全管理員每日巡視檢查，及時發現電梯運行、保養維護、電梯管理制度執行情況中的問題和乘客正確使用電梯狀況，及時處理異常問題。

*、按規定進行清潔、保養、維護、維修。

**、每半年進行*次電梯運行突發事件應急處理演練。

更正為：

*、服務范圍及內容

本次項目采購御唐上院項目前期物業服務，服務等級為*級，服務內容物業共用部位的維修、養護；物業共用設施設備的日常運行管理、檢修、維護和保養；物業共用部位、公共道路等公共區域的衛生保潔，指定地點的生活垃圾收集、清理、清運及雨、污水公共管道的定期檢查；公共區域內的綠化養護；車輛停放管理；公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；裝飾裝修管理服務；物業檔案資料管理；法律法規規定的其他內容。

項目用地面積*****.**平方米。建筑面積 *****.**平方米，其中住宅 ***** 平方米、配套公建***平方米、地下面積*****.**平方米。配套商業***平方米。總戶數***戶。

*、服務周期

物業服務合同簽訂之日至業主委員會與物業服務企業簽訂新的物業服務合同生效之日終止。

*、及服務標準

各服務崗位人員服務要求及服務標準

綜合管理服務標準

*、服務中心：小區設置服務接待中心，配備充足的人員、崗位及現代化信息辦公處理設備。

*、項目負責人應經過系統的物業管理專業培訓，且有*年以上物業服務企業同等崗位工作經歷，其他服務人員持證上崗，定期培訓，按崗位統*著裝并佩戴標識。

*、服務接待中心工作時間每日不少于**小時，其他時間有值班人員，公示**小時服務電話,受理業主和物業使用人的咨詢、投訴，處理物業服務合同范圍內的公共性事務，回復率***%、有效投訴處理率***%。

*、日常管理與服務：

（*）日常服務應符合國家相關法律法規的規定以及物業服務合同的約定；

（*）建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施；

（*）規范簽訂書面物業服務合同，公示物業服務內容、標準及物業服務費標準；

（*）實行**小時報修值班制度。急修**分鐘內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場，維修回訪率***%；

（*）在接到相關部門停水、停電、停氣等通知后，及時通知業主或物業使用人；

（*）對侵害物業共用部位、共用設施設備的行為，要求責任人停止侵害、恢復原狀，對拒不改正的以書面形式報告有關部門，并通知業主委員會；

（*）按相關規定進行承接查驗工作；

（*）建立完善的檔案管理制度，運用信息化技術對物業竣工驗收資料、業主資料、房屋檔案、設備管理檔案、收費管理、日常管理檔案等進行管理；

（*）在管理服務區域內，建立運行完善的標識系統；

（**）每年至少*次采取入戶走訪或業主座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展服務工作調查，綜合覆蓋率**%以上，形成記錄并對存在的問題進行整改；

（**）按規定使用共用部位、共用設施設備專項維修資金，公布專項維修資金使用情況；

（**）按照共用部位和設施設備的維護周期和相關標準，編制維修、養護計劃，定期進行維修、養護，記入檔案，并向業主公示。

*、按照物業服務合同約定，規范收費。

*、實行酬金制的，每半年公布*次物業服務收支情況。

保潔服務標準

*、樓內公共區域：

（*）地面每天清潔*次，做到干凈整潔，無明顯塵土污跡、垃圾等，定時巡視，發現后續污跡及時清理；

（*）石材、瓷磚墻面*米以下每*月擦拭*次，*米以上每季度*次；涂料墻面、頂棚每*月除塵*次，發現蛛網、積塵及時清除；

（*）樓梯扶手、欄桿、窗臺每*天擦拭*次；

（*）共用門窗每*月擦拭*次，目視干凈；

（*）消防箱外表面、標識牌、開關面板等每月擦拭*次； 樓道燈每月擦拭*次；

（*）電梯轎廂、門每天擦拭*次、地面濕拖*次、操作面板每天消毒*次；

（*）單元門每*天擦拭*次。

*、樓外公共區域：

（*）硬化場地、主次干道每天清掃*次，干凈整潔；

（*）綠地每*天清理*次，做到干凈整潔，無明顯雜物、垃圾；

（*）對區域內主要道路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃，保持道路通行；

（*）室外標識、宣傳欄、信報箱、健身設施等每周清潔*次，目視整潔；

（*）路燈、景觀燈、景觀小品等每月清潔*次，目視整潔；

（*）垃圾清運日產日清，垃圾桶、果皮箱每天進行清潔，無滿溢現象，夏季每天進行消毒；

（*）水景、水系在開放期內應每天清理漂浮物，適時清理淤泥，定期對水體投入藥劑或進行其他處理，水質符合衛生規定。

*、建立消殺工作管理制度，蚊、蠅、蟑螂等孳生季應每月消殺*次，其他季節根據當地情況有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。

公共秩序維護標準

*、主出入口設置值班崗亭，美觀整潔，設有專職公共秩序維護人員，具有較強的責任心、身體健康，并定期進行專業培訓。能熟練使用小區內設置的各類消防、物防、技防器械和設備；配備對講裝置或必要的防護器械。

*、協助公安等有關行政管理部門做好物業管理區域內的公共秩序維護和安全防范工作，發生治安案件或者各類災害事故時，及時向公安和有關部門報告，并積極協助做好調查和救助工作。

*、主出入口**小時值勤，每天立崗時間不少于**小時，并有完善的值勤、出入登記、交接班等記錄。

*、按照規定路線和時間進行巡邏，每天不少于**次，重點時間、重點部位增加巡查頻次，做好巡查記錄。及時處置巡邏過程中的異常情況，對可疑人員進行詢問；發現火警或治安隱患、事故等及時處理，必要時報告有關部門。

*、物業管理區域內公共活動場所、健身娛樂設施等部位，設置安全警示標志。

*、交通規劃有序，設置完善的道路標線、限速、限高、禁鳴、減速等交通安全標志和設施。對機動車實施證、卡管理，引導機動車輛按規定路線行駛并在指定地點停放，停放有序；非機動車停放整齊。

*、管護好公共財物，包括消防器材及井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

*、對治安、公共衛生、電梯困人、水浸等突發事件有應急處理預案。

*、中央監控室**小時專人值守，并做好值班記錄；重要部位監控錄像保存不低于**天。

綠化景觀養護標準

*、建立綠化管理臺帳，編制月、季、年度綠化養護工作計劃，制定養護措施。

*、花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果。

*、樹形符合自然特征，不影響車輛行人通行，發現死樹應在*周內清除，并適時補種。

*、造型植物及時修剪，每年不少于*次，保持枝葉緊密、圓整，輪廓清晰，新生枝葉不超過平齊線**厘米。

*、草坪生長整齊，覆蓋率高于**%，按時進行修剪。修剪后草坪高度*致，無漏剪。每年清除雜草*次以上，有效控制草坪觀感。

*、綠化產生的垃圾，重點區域，隨產隨清，其他區域，日產日清。

*、根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，每年施肥不少于*次；對大型喬木、珍貴樹木懸掛標識牌。

*、組織防冷保暖，預防病蟲害，定期噴灑藥物，無明顯病蟲災害。

*、園林建筑和輔助設備完好，整潔無損，綠地設有愛護綠化的提示牌。

**、配備水景、水系的每年*-**月份適時啟用。

**、重大節日或慶典活動，在公共區域適當進行花木裝飾。

**、在水系、水景、小品等周邊設置必要的安全警示標志。

共用部位養護標準

*、維修養護制度完善，在工作場所公示工作標準及崗位責任制度，執行良好，有保養記錄、檢查記錄、維修記錄。

*、小區平面分布圖、單元、樓號等標識保持完好齊全、規范美觀，有缺損及時更換或修補。

*、樓梯扶手、門窗每*周巡查*次，保持樓內公共部位配件、門窗玻璃齊全，開閉靈活。

*、樓內地面、墻面、頂棚每*周巡查*次，*星破損及時修繕。

*、道路、場地、停車場每*天巡查*次，保持平整通暢，交通標志完好，發現損壞按規定修復。

*、安全標識，每天巡查*次，危及人身安全隱患處設置明顯標識，發現損壞及時修補。

*、圍墻、圍欄每*周巡查*次，保持完好，發現損壞按規定維修。

*、定期清理樓道內外及公共空間亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放。

*、室外招牌、廣告牌、霓虹燈等設施設備，監督安裝使用方遵守相關規定，保持外觀完好，整齊有序，字跡畫面出現缺損及時修補。

**、對私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時制止，拒不糾正的，報告有關部門。

**、空調室外機安裝位置統*，有條件的冷凝水集中排放。

**、共用部位的維修、更新、改造，質保期內的通知建設單位，超出質保期按相關政策法規及時通知業主委員會申請住宅專項維修資金。

共用設施設備維修養護標準

*、共用設施設備運行養護工作標準及崗位責任制明確，設備間和設備有統*標識，清楚齊全。

*、共用設施設備檔案健全完善，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

*、實行預防性周期維修養護，按年、季、月制定維修保養計劃，做到設備無積塵、無銹蝕、無持續跑冒滴漏、無失靈。

*、對重點設備突發故障有應急方案，**分鐘到達現場進行搶修，及時恢復運行。

*、供配電系統（未移交電網企業的）應符合下列規定：

（*）設備運行狀況應每*小時檢查*次，對主要運行參數進行檢查、記錄；具備無人值守條件的配電室每*小時檢查*次，用電高峰時期適當增加巡視次數；其他低壓配電室每*周巡查*次；

（*）高低壓配電柜、變壓器應每年檢修除塵*次，按要求對高低壓供配電設備、絕緣工具進行測試；

（*）配電室安全標志和安全防護用品齊全，通風照明良好，能有效防止蛇、鼠等小動物進入；無易燃、易爆、危險品及雜物存放，環境整潔。

*、路燈、樓道燈完好率不低于**%；接到業主或使用人報修后白天*小時內修復，夜間*個工作日內修復。

*、排水系統應符合下列規定：

（*）公共污水管道每*月檢查*次，視情況進行清理、疏通；

（*）雨水管道、化糞池等部位每*月檢查*次，視情況進行清理、疏通；

（*）污水提升泵每半年啟動*次、養護*次；

（*）雨、雪季前對屋面天溝、落水口及雨水管進行清理、疏通。

*、避雷裝置每年檢查*次，及時修復銹蝕、變形、斷裂部位。

*、共用設施設備運行滿足設計要求，完好率在**%以上。

**、消防設施設備管理按照消防相關規定執行。

安全防范智能化系統維護標準

物業服務企業應根據小區已配置的安全防范設施，做好下列維護保養工作：

*、監控系統設施設備應**小時運轉正常；按設備使用說明書的要求對攝像、存儲設備進行檢修保養；設備出現故障，及時修復。

*、門禁系統每*周巡視、保養*次，保證系統工作正常；不需要更換配件的*般性故障*小時內修復。

*、監控控制系統主機每周巡查*次，檢查設備運行狀態；每周表面清潔*次；每季度內部除塵*次。

*、對講門口機每周檢查*次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔*次；每半年內部除塵*次。

*、紅外對射探測器每*月檢查*次固定狀況、探測范圍、防水狀況等；每*月表面清潔*次。

*、圖像采集設備：每周檢查*次畫面、錄像功能，顯示時間準確無誤；每*周表面清潔*次。

*、攝像機每季度檢查*次聚焦、紅外夜視、接線、電源、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔*次；每年防護罩內部除塵*次。

*、解碼器每半年檢查*次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每半年表面清潔*次。

*、云臺每季度檢查*次運轉、接線、電源，進行清晰度調校；每季度表面清潔*次；每半年轉動部位上潤滑油*次。

**、巡更點每周檢查*次外觀，每*周表面清潔*次，每日存儲巡更記錄。

**、每季度對安全監控智能化系統進行*次檢測和調試，提高可靠性。

**、制訂安全監控系統重大故障應急預案，保證故障狀態下安全管理可控。

*次供水管理服務標準

*、*次供水管網、供水設備設施**小時運行，保證供水壓力正常。

*、*次供水設施設備由符合規定的專人負責管理維護，每天巡視*次以上，并做好相關記錄。

*、對*次供水加壓設備運行實行預防性周期維修保養，設備無積塵、無銹蝕、無持續跑冒滴漏、無失靈，按時通風、除濕，維修保養有計劃、有記錄。

*、制訂停水應急方案，*次供水加壓設備突發故障及時進行搶修。

*、每半年對蓄水設施進行*次清洗消毒，每年對*次供水水質進行*次檢測化驗。

*、對生活水箱、水池進行必要的安全防護。

*、對供水管道進行保溫包覆，避免夏、秋季產生冷凝水。

*、操作人員持證上崗。

電梯運行管理標準

*、電梯維保由物業服務企業選聘有資質的專業電梯維保單位負責。

*、按規定實施電梯強制檢測。

*、建立健全完善的電梯檔案資料（購買合同、安裝調試合同、保修合同、安裝施工驗收報告、使用說明和隨機技術資料、電梯登記證、維保合同、維保記錄、巡檢記錄、修理記錄、年檢資料等）。

*、建立完善的電梯管理、安全運行、保養維護、巡視檢查、突發事件應急預案等管理規定。

*、根據相關規定和擁有電梯數量，設置相應人數的電梯安全管理員崗位。電梯安全管理員必須按規定持證上崗。

*、有顯著的乘梯須知、警示、提示標志。呼梯按鈕、層門、轎廂門、轎廂、電梯照明、通風、對講電話、攝像鏡頭等設施完好，功能正常。

*、電梯全天運行，監控室對講電話**小時有人值守。

*、電梯安全管理員每日巡視檢查，及時發現電梯運行、保養維護、電梯管理制度執行情況中的問題和乘客正確使用電梯狀況，及時處理異常問題。

*、按規定進行清潔、保養、維護、維修。

**、每半年進行*次電梯運行突發事件應急處理演練。

招標文件其余內容不變。