*、物業基本情況

*.服務單位：*******

*.項目地址：*******臨桂校區

*.校園基本情況：校園占地面積約******平方米，總建筑面積******平方米，其中*期建筑面積******平方米，含教學用房*****平方米、辦公用房*****平方米、體育用房*****平方米、生活服務用房*****平方米、學生宿舍*****平方米、奎光樓***平方米、生物科教實驗園地***平方米、風雨連廊****平方米；*期建筑面積*****平方米，含教學用房*****平方米、學生宿舍*****平方米、生活服務用房*****平方米、國際部****平方米。配套建設道路、大門、墻、綠化、停車場及地面硬化、露滅球場、運動場、給排水、供電、消防等附屬設施。

*.物業管理用房配置情況：采購人將按國家相關的法律法規的要求無償提供給物業服務企業使用。該物業管理用房的裝修情況為：*、門窗：按正常使用安裝到位；*、室內地面：水泥沙漿找平，鋪拋光地面磚；*、室內墻面：水泥沙漿找平，刮膩子；*、衛生間：預留給水管、排水管接口，地面作防水處理，按實際使用需要安裝衛生用具；*、通訊：室內預留電話接口、數據接口等；*、供水：接市政自來水管網入戶，獨立水電；*、供電：接市政電網入戶，獨立電表。

*、物業管理費用標準

本項目采購預算金額為******.**元，物業管理服務費按月支付，成交人在每月**日前將相應的足額服務發票交給采購人，采購人收到后**日內支付，否則，采購人有權拒絕付費且不承擔任何責任。

*、服務內容：

*.建立校園物業管理服務的各項規章制度；制定物業管理服務工作實施方案并組織落實；負責與物業相關的工程圖紙、竣工驗收資料、檔案資料等的物業檔案管理。

*.校園物業服務區域內房屋建筑共用部位及相關場地的日常維修、養護及管理。包括：房屋承重結構、房屋主體結構、教學樓及辦公樓走廊、過道、樓梯間、內天井、戶外墻面、屋面、值班室等。

*.物業服務區域內學校共用設施設備的日常維護、運行和管理。包括：自來水公司計費總表以內的上水管道及樓內下水管及通向污水井的水管道、雨落管等。共用照明燈具、電梯系統、消防系統、保安系統、變配電系統、供水系統、泵房、避雷裝置等。

*.校園附屬配套設施、建筑物、構筑物的維修、養護和管理。包括：道路、化糞池、物業管理區域內的物業管理用房、市政排水設施、停車場、物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

*.校園公共區域的環境衛生保潔服務。包括：校園共用設施設備、樓宇共用部位保潔（含樓道、走道、屋頂、天臺等部位的定時清掃，內墻壁的除塵、校園公共門窗的擦洗、綠地、園林、路面的清掃等），垃圾的收集、清運及滅害投藥等。

*.校園內的安保服務及學生宿舍的管理服務。包括：保安人員**小時上崗、校內晝夜巡邏任務、校內及校園周圍突發事件的應急處理、校園公共秩序維護、門崗服務、安全監控、巡視檢查、消防、采購人范圍內的人、財、物的安全保衛工作；管理員要掌握所管樓棟學生情況，如學生人數、年級、專業及住宿安排等情況。按作息時間開關宿舍大門并做好安全工作。宿舍非開放時間里，除學校管理人員外，其他人員不得進入宿舍。如有特殊原因確需進入，須有班主任或者任課教師出具的證明并登記后進入，教育并督促寄宿生做好安全保衛工作，認真做好防偷、防火、防電（觸電等）和防止其他意外事故的發生。管理員對學生攜帶貴重物品離開宿舍的必須進行查詢，核實身份，并辦理登記手續，發現疑點及時處理并報告學校有關部門

*.校園內的交通秩序、車輛停放的，車輛進出管理。包括校園的內機動車輛、非機動車輛行駛、停放及管理。

*.公共綠化的養護和管理。

**.校園內的巡視、檢查、物業維修、更辦費用的帳務管理。

**.校園內的供水、供電、供氣、電信等專業單位在對相關管線、設施維修養護時，進行必要的協調和管理。

**.學校學生消防及突發事件的培訓組織及與學安全工作有關的各項臨時性任務、安全保障等。

**.提供校醫管理服務，嚴格按照上級防疫部門的要求做好各種預防接種工作，控制傳染病的流行。適時做好各類常見病、多發病的預防和治療措施。了解掌握學生健康狀況，建立學生健康檔案，按醫務室就診程序做好日常門診工作。*般輕癥簡易處理，急癥匯報領導，聯系家長做好陪護送院，做好教室空氣消毒等。

*、服務要求：

（*）房屋管理*.按有關法規政策規定對校園內的房屋及配套設施進行管理服務。*.校園內主出入口設置校園平面示意圖、宣傳欄。主要路口設有路標，教學樓、辦公樓及其他公共配套設施場地有明顯標識。*.房屋外觀（包括屋面、露臺等）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外標語按規定設置，整齊有序。*.對在校園內違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告學校及有關部門依法處理。*.空調安裝位置統*。*.校園裝修符合規定，有裝修管理服務制度；對進出校醫的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報學校及有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。（*）設施設備維修養護*.維修養護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。*.共用設施設備按照項目配套建設管理責任分工運轉正常，維護良好，保養檢修制度完備，有設備運行記錄；對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。*.實行**小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修報修按雙方約定時間到達現場。*.水、電、電梯、監控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規程及保養規范。*.道路平整通暢，停車泊位劃定整齊。*.樓道燈公共照明設備完好率**%以上，按規定時間定時開關。*.設備用房整潔，主要設施設備標識清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。*.雨水井、化糞井每季度檢查*次，根據需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。*.在接到相關部門停水、停電通知后，按規定時間提前通知學校管理人員。（*）公共秩序維護*.門崗室整潔，人員統*著裝。設專人**小時值勤，其中主出入口不少于**小時立崗值勤。對校園機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。*.按照規定路線和時間進行**小時不間斷巡邏，不少于*次，對校園重點部位每*小時巡查*次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及時報告有關部門。*.校園內的危險區域應設置安全警示標志。*.對出入校園的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。*.設有中央監控室的實施**小時安全監控并記錄及時。*.看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及校園的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。*.對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。*.定期對服務人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。(*)保潔服務*.校園內公共區域（硬化地面、主次干道）每天清掃*次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭*次。*.公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。*.公共樓道每天清掃*次；扶手每天擦洗*次，保持干凈整潔。*.根據校園實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。*.按樓棟口收集垃圾，每天*次。*.垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。*.垃圾設施每天清潔*次，無異味。*.校園公共區域玻璃每月擦洗*次。*.對校園內主路、干路積水、積雪及時進行清掃。**.進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。**.建立消殺工作管理制度，根據實際情況開展消殺工作，適時投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。(*)綠化養護管理*.花草樹木生長良好，無枯死、無樹掛，適時修剪、疏密得當，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持*定形狀。發現死樹應在*周內清除，并適時補種。*.草坪生長整齊，高度不應超過**公分，超過時應及時進行修剪。*.草坪及時清除雜草，有效控制雜草孳生；無垃圾、無煙頭紙屑。*.綠籬枝葉較茂密，超過平齊線**公分時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。*.根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。*.適時組織防凍保暖，預防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。*.園林建筑和輔助設施完好，整潔無損。*.綠化地設有提示愛護綠化的宣傳牌。(*)綜合管理服務*.建立物業管理制度和服務質量管理體系，制定完善的物業管理方案并組織實施。*.按規范簽訂物業管理服務合同，并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。*.服務人員統*著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務。*.管理人員**%持有物業管理上崗證書，特種作業員工應***%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。*.廣泛運用計算機對學校資料、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常辦公等進行管理。*.建立完善的檔案管理制度（包括物業竣工驗收資料、設備管理檔案、日常管理檔案等），各種基礎資料，臺賬報表、圖冊健全，保存完好。*.設置“服務中心”，公示服務聯系電話，**小時有管理人員接待，處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務，受理學校有關人員的咨詢和投訴，有效投訴處理率***%。*.提供有償特約服務和代辦服務，公示服務項目及收費標準。*.采取校園內走訪、座談會、電話溝通、問卷調查等形式開展回訪工作，回訪率**%以上。每年進行*次滿意度抽樣測評，滿意率達到**%，并對薄弱環節進行改進。**.建立健全財務管理制度，每*個季度公布*次物業管理服務費收支情況。**.建立共用部位設施設備維修基金臺賬。

*、物業人員要求：

*.物業公司聘用員工必須符合國家法律、政策的有關規定，對員工的疾病和人身安全負責，員工的勞資、各項保險、稅費等均由物業公司自理，發生的勞資糾紛由物業公司負責。

*.具有良好的從業信譽及經驗。

*.各崗位人員最低配置及要求如下（擬投入人員最低不得低于以下表格人數及執業資格要求，否則做無效標處理）：